Marbella es uno de los destinos turísticos más deseados de Europa. Su clima de 320 días de sol al año, su gastronomía internacional y su oferta de lujo atraen a millones de viajeros que buscan alojamiento privado frente a los grandes hoteles. Si tienes una propiedad en Marbella o estás pensando en comprar para alquilar, esta guía te explica todo lo que necesitas saber para operar legalmente y rentabilizar al máximo tu inversión.
¿Qué es la Vivienda con Fines Turísticos (VFT) en Andalucía?
En Andalucía, cualquier vivienda que se alquile con fines turísticos de forma habitual debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía como Vivienda con Fines Turísticos (VFT), según el Decreto 28/2016 y sus actualizaciones posteriores. Sin esta licencia, operar es ilegal y las sanciones pueden superar los 18.000 €.
Los requisitos básicos son:
- La vivienda debe estar en suelo residencial (no en zonas industriales).
- Disponer de certificado energético (mínimo letra E).
- Contar con seguro de responsabilidad civil.
- Ofrecer hoja de reclamaciones a disposición de los huéspedes.
- No superar 15 plazas en viviendas unifamiliares ni 6 en bloques.
Precios medios y ocupación en Marbella 2025
El mercado vacacional marbellí es uno de los más sólidos de España. Según datos de Airbnb y agregadores del sector, la tarifa diaria promedio (ADR) en Marbella se sitúa en torno a los 200 € por noche para un apartamento estándar, con picos de 350–500 € en temporada alta para propiedades con piscina privada o vistas al mar. La ocupación mediana anual supera el 68%, con meses de julio y agosto rozando el 95%.
Zonas con mayor ADR:
- Milla de Oro: 280–600 €/noche.
- Puerto Banús: 220–450 €/noche.
- Nueva Andalucía: 160–320 €/noche.
- Marbella Centro: 120–250 €/noche.
¿Cuánto puedes ganar con tu propiedad en Marbella?
Un apartamento de 2 dormitorios bien gestionado en Marbella puede generar entre 35.000 y 55.000 € brutos anuales. Una villa con piscina privada en la Milla de Oro puede superar los 150.000 € en temporada alta. La clave está en la gestión del pricing, la calidad del anuncio y la presencia en múltiples plataformas.
En Rent2holiday gestionamos propiedades en más de 20 OTAs simultáneamente, aplicamos algoritmos de pricing dinámico y ofrecemos gestión integral con limpieza y lavandería incluidas en nuestra comisión. Sin sorpresas.
Los errores más comunes del propietario que gestiona solo
- Precio fijo todo el año: dejar dinero sobre la mesa en temporada alta y quedarse vacío en temporada baja por precio demasiado alto.
- Solo estar en Airbnb: el 45% de las reservas no llega por Airbnb. Booking, Vrbo, Expedia y otros canales son fundamentales.
- Fotos de móvil: las propiedades con fotografía profesional generan hasta un 40% más de clics y reservas directas.
- No actualizar el anuncio: el algoritmo de Airbnb penaliza los anuncios estáticos. Hay que actualizar precios, fotos y descripción.
- Gestionar las quejas sin protocolo: una mala respuesta a una reseña negativa puede hundirte el ranking durante semanas.
¿Gestión propia o agencia profesional?
La gestión propia tiene sentido si vives junto a la propiedad, hablas varios idiomas, tienes flexibilidad horaria total y quieres dedicarle entre 15 y 25 horas semanales. Si no es así, una agencia con historial verificable suele multiplicar los ingresos netos incluso después de descontar la comisión.
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