Si tienes un edificio de 3 o más viviendas en la Costa del Sol, tienes entre manos uno de los activos más rentables del mercado inmobiliario europeo actual. La conversión a uso turístico colectivo puede multiplicar por 3 o 4 los ingresos frente al alquiler residencial tradicional. Te explicamos cómo funciona el proceso y qué debes tener en cuenta.
VFT vs Apartamentos Turísticos (AT) — la diferencia legal clave
Cuando tienes 3 o más viviendas en un mismo edificio o complejo gestionadas de forma conjunta, la normativa andaluza ya no las considera VFTs individuales sino Apartamentos Turísticos (AT), regulados por el Decreto 194/2010 de la Junta de Andalucía. Esta distinción es importante porque el proceso de legalización es diferente y los requisitos de equipamiento son más exigentes.
Categorías y requisitos de los AT en Andalucía
Los Apartamentos Turísticos se clasifican en 4 llaves (de 1 a 4), similar al sistema hotelero. Para 2 llaves (nivel estándar) los requisitos incluyen:
- Recepción o sistema de atención al cliente 24h.
- Servicio de limpieza al inicio de cada estancia (incluido en precio).
- Ropa de cama y toallas suficientes para la estancia.
- Botiquín de primeros auxilios.
- Reglamento de régimen interior visible.
- Extintor y señalización de emergencia en cada unidad.
El proceso de conversión en 5 fases
Fase 1 — Viabilidad y planificación (semanas 1–4): análisis técnico del edificio, estudio de mercado local, proyección de ingresos y ROI, identificación de reformas necesarias y estimación de inversión total.
Fase 2 — Legalización (semanas 4–12): tramitación de la declaración responsable AT ante la Junta de Andalucía, licencia de apertura municipal, alta en Hacienda y comunicación a la Guardia Civil. Este proceso requiere conocimiento específico de la normativa turística andaluza. En Rent2holiday lo gestionamos íntegramente.
Fase 3 — Adecuación y reforma (semanas 8–24): desde pequeñas mejoras de equipamiento hasta reformas integrales. Asesoramos en cada decisión con foco en el retorno: qué reformas elevan el ADR y cuáles no justifican la inversión.
Fase 4 — Setup operativo (semanas 20–26): fotografía profesional, creación de anuncios en 20+ plataformas, configuración del channel manager y PMS, contratación y formación del personal operativo, implantación del sistema de pricing dinámico.
Fase 5 — Apertura y optimización (mes 7 en adelante): lanzamiento progresivo, análisis de primeras reservas y feedback de huéspedes, ajuste de precios y operativa. El primer año suele terminar con ocupaciones del 60–75% si la gestión es profesional.
¿Qué rentabilidades puede esperar un edificio convertido?
Un edificio de 10 apartamentos de 1–2 dormitorios en Estepona con precio de compra de 1.800.000 € y reforma de 200.000 €:
- Inversión total: 2.000.000 €.
- Ingresos brutos estimados: 320.000–420.000 €/año.
- Rentabilidad bruta: 16–21%.
- Rentabilidad neta (tras gastos operativos): 10–14%.
- Payback estimado: 7–10 años.
¿Por qué elegir Rent2holiday como socio en esta conversión?
Somos el único operador de la Costa del Sol que ofrece gestión integral del proceso completo: desde el análisis de viabilidad hasta la operativa diaria, pasando por la legalización, las reformas y el marketing. No subcontratamos: nuestro equipo técnico, jurídico y operativo trabaja en paralelo para reducir los tiempos y maximizar el retorno desde el primer día.
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